L’asservimento che fa aumentare la cubatura

Spesso alcuni costruttori, siano essi privati o imprenditoriali, sfruttano alcuni contratti previsti dalla legislazione per guadagnare il diritto a costruire in maniera più performante sui loro terreni. E’ questo il caso dell’asservimento su terreni edificabili.

Cosa si intende per asservimento

Nella legislazione corrente, si intende per asserimento di terreni quel vincolo che un terreno acquisisce dalla cessione del diritto di edificabilità. Quest’ultima, prelevata da un terreno “servente” che nel sistema di asservimento sui terreni edificabili perde le sue potenzialità di cubatura, mettendole a disposizione del primo terreno.

L’asservimento sui terreni edificabili fa sì che una delle due porzioni di terreno guadagni la possibilità di presentare una cubatura più elevata, pienamente godibile sia in fase progettuale che nella successiva fase di costruzione.

asservimento terreno edificabile

Di fatto con l’unione tra i due terreni si aumentano le potenzialità edificatorie di uno dei due terreni: questo comporta che la costruzione possa avere un indice di edificabilità più alto, rendendo la costruzione estremamente più conveniente.

I vincoli dell’asservimento dei terreni

Uno dei vincoli più importanti imposti dalla legge è quello che vede la perdita degli indici di edificabilità del fondo “servente”. Sulla questione la giurisprudenza vigente si è espressa in maniera continua e abbastanza chiara. Il diritto riconosciuto (anche tramite alcune importanti sentenze della Corte Costituzionale e del Consiglio di Stato) è quello che vede la perdita dei dritti edificatori in maniera definitiva e irrevocabile. Tale perdita permane nel tempo e non decade nemmeno con la mancanza di costruzione all’interno del fondo principale, portando de facto l’inedificabilità totale all’interno del fondo secondario.

Da sottolineare che tale condizione pone il terreno “servente” in condizione di non poter ottenere successivamente qualsiasi condono edilizio. Tale pronunciamento è stato ben specificato in una sentenza del Consiglio di Stato datata 2016.

Come si effettua l’asservimento dei terreni edificabili

Come tutti i procedimenti che interessano i diritti di godimento su cose altrui, anche l’asservimento deve essere ratificato seguendo dei passaggi ben determinati; essi in maniera propedeutica vedono la cessione dei diritti di proprietà. Tale cessione segue le regole della cessione di un diritto reale atipico su cosa altrui, e per questo deve essere effettuata dinanzi a un professionista abilitato.

Immediatamente dopo la cessione vera e propria vi è l’esigenza di effettuare un provvedimento amministrativo che tenderà a sancire la perdita del diritto di edificabilità su una delle due porzioni di terreno, con il contestuale riconoscimento dell’aumento di cubatura da parte dell’altro terreno.

Inutile sottolineare che stante le incombenze burocratiche da effettuare, per la cessione del diritto di cubatura è consigliabile avvalersi di un professionista del settore. Quest’ultimo espleterà anche le incombenze fiscali derivanti dalla cessione.

Prorogati i bonus casa con la finanziaria 2019

detrazioni fiscali casa

Gli incentivi pubblici finalizzati a contribuire al miglioramento sia di stato che di impatto ambientale, sono state prorogati nel 2019 dal nuovo governo attraverso una manovra nella legge di bilancio 2019 a conferma e rinnovo degli stessi.

Bonus casa: cosa e quali sono

Le agevolazioni, indirizzate a tutte quelle operazioni di bonifica intesa in senso ampio, prevedono sia gli interventi edilizi, Bonus Ristrutturazioni; quelli di risparmio energetico, Ecobonus; per la messa in sicurezza, Sismabonus e di risistemazione e recupero del verde, oltre all’acquisto di elettrodomestici e di facilitazioni previste per migliorie e manutenzione dei condomini, Bonus Condomini 2019.

Detti incintivi, secondo l’ordinamento giuridico replicati di anno in anno, a seguito della nuova normativa di governo si prevede che saranno rinnovati per la durata di tre anni al fine di facilitare tutti gli adempimenti burocratici del caso.

Un’ulteriore aiuto, previsto per i meno abbienti, sarà quello di vagliare la possibilità di erogare un Ecoprestito da poter destinare al risparmio energetico ed ai lavori di ristrutturazione a tasso agevolato.

Interventi e tassi di detrazione IRPEF

Bonus ristrutturazione

bonus casa 2019

Le detrazioni fiscali previste per chi dovrà ristrutturare il proprio immobile e quindi provvedere al recupero edilizio, Bonus Ristrutturazione, riguardano le spese sostenute per l’acquisto dei materiali, il restauro, la messa in sicurezza e il risanamento dello stabile. A fronte della nuova legge di bilancio 2019 i defalcamenti sono stati elevati dal 36% al 50%.

Bonus Condomini

In merito invece alla ristrutturazione e migliorie delle parti abitative comuni, quali eliminazione delle barriere architettoniche, realizzazione parcheggi anche se non assegnati, bonifica dell’amianto e quant’altro, il Bonus Condomini sarà destinato alla gestione condominiale e sarà suddiviso in millesimi a seconda delle singole unità immobiliari. Anche in questo caso le detrazioni in oggetto saranno elevate con la nuova legge 2019, da una percentuale dell’80 ad una dell’85% e saranno inoltre vagliate in base alla riduzione del rischio.

Bonus Caldaie

Una menzione particolare in merito ai condomini, Bonus Caldaie, va fatta in riferimento alla regolamentazione dell’erogazione di calore all’interno di ogni unità abitativa. Il sistema di contabilizzazione del consumo nei condomini dei singoli appartamenti, regolamentato da dispositivi che ne consentono la singola lettura e che sarebbe dovuto entrare in essere ad ampio raggio nel 2016, è chiarito nella sostanza da un comunicato dell’Agenzia delle Entrate che riguarda la possibilità di detrarre le spese d’istallazione dei contatori di calore, come degli strumenti per la lettura e la caldaia. La percentuale prevista in merito all’istallazione di una caldaia di classe A con l’utilizzo di termoregolatori è del 65% come lo è per l’istallazione di caldaie di classe A a condensazione.

Bonus Sisma

Nella normativa 2019 Sismabonus inoltre, sono contemplano tutti quegli interventi antisismici finalizzati all’imprescindibilità della sicurezza e agevolati da una detrazione dell’85%, unitamente ad interventi sull’immobile che prevedano un risparmio energetico.

Bonus Verde

Il Bonus Verde riguarderà invece tutti coloro che provvederanno alla riqualificazione ambientale, giardini, terrazzi, balconi, sia che si tratti di privati che di condomini, tutto ciò ad un agio del 36%.

Altri Bonus 2019 a percentuale di detrazione variabile sono previsti per finestre ed infissi, zanzariere dotate di schermature solari e tende da sole. Il corrispettivo è del 50%.

Bonus casa: chi può richiederli e come fare

Andiamo ora ad analizzare alla luce delle detrazioni fiscali IRPEF contemplate nel 2019 chi può richiederle.

Beneficiario di questo contributo alle migliorie apportate potrà essere o il proprietario dell’immobile, o l’usufruttuario o, differentemente, un familiare convivente o parente entro il terzo grado.

Non sono escluse società, inquilini, comodatari, imprenditori, conviventi, coniuge separato.
Per ottenere i bonus sarà necessario inviare al Comune o alla ASL, se richiesto, la data di inizio lavori tramite raccomandata unitamente ai dati catastali dell’immobile. Provvedere alla resocontazione delle spese effettuate tramite bonifico o fatturazione, essendo consapevoli che la quota di rientro sarà divisa in anni 10 per il rimborso e prevederà la prima erogazione dall’anno successivo ai lavori effettuati.

Rapporto aeroilluminante

Rapporto aeroilluminante: di cosa si tratta?

rapporto aeroilluminante camera da lettoQuando si acquista o si ristruttura una casa bisogna tenere sempre conto del rapporto aeroilluminante. Di cosa si tratta? In pratica, esso è il rapporto tra la metratura quadrata della stanza in esame e la superficie occupata da una finestra in quella stessa stanza.

Chiaramente, più grande è la stanza più il rapporto aeroilluminante è elevato. Siccome le finestre molto grandi sono scomode per la pulizia e per la gestione, in presenza di rapporti aeroilluminanti elevati si può anche decidere di aprire due finestre.

Ovviamente l’apertura di una finestra, ove il vano non era già presente, è un’operazione che va fatta con la massima cautela, cercando di imporre al muro portante il minor numero di sollecitazioni che potrebbero indebolirlo.

Il rapporto aeroilluminante va calcolato sui punti luce indipendentemente dalla loro posizione: rientrano quindi nel computo anche i lucernari a soffitto.

Come si calcola il rapporto aeroilluminante

Ora che si è compreso meglio in cosa consiste, è bene capire come calcolare il rapporto aeroilluminante. Va intanto fatta una distinzione: nei parametri R.A.I. (sigla che sta proprio per rapporto aeroilluminante) si distinguono le superfici di aerazione da quelle di illuminazione. Non tutte le finestre, infatti, si aprono. Le finestre fisse sono semplici punti di illuminazione, e rientrano in questo novero anche i lucernari fissi sul soffitto. Le finestre apribili, invece, sono contemporaneamente punti di illuminazione e di aerazione, quindi concorrono al calcolo del valore in entrambi i parametri.

Il calcolo di questi parametri è molto semplice: basta prendere il valore della metratura quadrata calpestabile della stanza e l’altezza, mettendole in rapporto. Inoltre, una volta calcolata la superficie quadrata della finestra, bisogna verificare che il numero risultato non sia inferiore all’ottava parte della metratura della stanza. Insomma, per un rapporto aeroilluminante corretto la finestra deve essere da 1/8 della metratura dell’ambiente in su.

Questi calcoli influenzano molti aspetti della stanza: non solo la penetrazione della luce, ma anche la salubrità degli ambienti. Infatti se le finestre sono apribili, esse garantiscono il ricambio dell’aria e quindi la diminuzione dell’umidità e l’abbattimento del rischio di patologie respiratorie per gli occupanti.

Normativa sui rapporti aeroilluminanti

rapporto aeroilluminante fotoI rapporti aerolluminanti sottostanno a rigide regole ministeriali e sono soggetti a stretti controlli. Il rapporto di 1/8 della superficie calpestabile della stanza è stato stabilito nel 1975 con il decreto ministeriale su questo argomento.

Ci sono, però, delle libertà che ogni comune si può prendere. I piani regolatori ed edilizi comunali, infatti, possono dar vita a nuove regole valide solo per quel territorio. Ad esempio, le zone montane hanno una salubrità dell’aria diversa da quelle paludose o delle aree urbane densamente popolate. Anche le temperature possono essere diverse e influenzare i rapporti aeroilluminanti. Ecco perché i comuni hanno qualche spazio di manovra.

Inoltre, ci sono delle deroghe per alcuni tipi di ambienti. Ci sono, infatti, numerose abitazioni che hanno il bagno o il ripostiglio cieco. In caso di ambiente cieco, basta che il ricambio d’aria sia garantito da dispositivi appositi, come ad esempio le ventole.
Altre deroghe ci sono per gli ambienti mansardati e per le cantine: in questi casi è richiesta un’apertura di 1/10 della superficie. Se i lucernari sono posti proprio in alto e consentono l’entrata della luce allo zenit, infine, si parla di 1/12.

Vantaggi di un buon rapporto aeroilluminante

Quando il rapporto aeroilluminante è molto buono, quindi tendenzialmente la stanza ha un’aria salubre, si ricavano numerosi vantaggi.

Innanzitutto, una stanza con buoni parametri R.A.I. scongiura la formazione di muffe e quindi non è umida: i muri non si rovinano e difficilmente bisogna rifare l’intonaco. Per di più, non ci saranno problemi ossei o respiratori per gli occupanti.
In secondo luogo, con un buon rapporto aeroilluminante si ha molta luce in camera. Questo permette un’illuminazione naturale dell’ambiente, dove non si sente l’esigenza di accendere luci artificiali, risparmiando quindi in bolletta e contribuendo ad alleggerire il carico di inquinamento.

Ancora in questa direzione si situa il vantaggio di poter areare la stanza naturalmente. Se in estate fa molto caldo, quindi, si possono aprire le finestre senza ricorrere all’aerazione artificiale del ventilatore.

Condono edilizio Roma

Cos’è il condono edilizio

Prima di approfondire l’argomento del condono edilizio a Roma, è bene capire cosa si intende quando si parla in generale di condono.

Molto spesso per quanto riguarda gli edifici privati si sente parlare di condono edilizio. Il condono altro non è che un provvedimento retroattivo, che prevede l’annullamento di un reato commesso in precedenza. In mancanza di reato, la pena non è più comminabile, quindi decadono tutte le sanzioni a carico del reo.
Il condono, in particolare, si esplica su abusi edilizi, ossia costruzioni di porzioni di casa non previste dal progetto o non dichiarate. Sono abusi edilizi, per esempio, le creazioni di tettoie e rimesse non a norma, così come la diversa suddivisione interna degli spazi della casa rispetto alle mappe catastali.

In Italia ci sono stati 3 condoni, l’ultimo nel 2003. Attualmente non c’è un condono in atto, quindi in caso di abusivismo edilizio in casa vostra non ha senso richiedere i condoni attualmente. Gli interessati al condono edilizio a Roma, dunque, devono aspettare la prossima dichiarazione di condono oppure rivolgersi ad altri tipi di provvedimento, come la sanatoria.

Differenza tra condono straordinario e sanatoria straordinaria

condono edilizio romaCome fare, allora, se ci sono situazioni di abuso edilizio da sanare senza aspettare il prossimo condono? Per rispondere a questa domanda, bisogna conoscere la differenza tra condono straordinario e sanatoria straordinaria. Il condono è precisamente quello che è avvenuto nel lontano 2003, e prima ancora nel 1994 e nel 1985. Opere di edilizia, a prescindere dalla loro ipotetica regolarità al momento dell’esecuzione, venivano dichiarate a norma. Grazie al condono, quindi, potenzialmente qualunque opera edile (purché non pericolosa per l’ambiente o per la sicurezza delle persone) poteva essere dichiarata non più abusiva. Viceversa, la sanatoria permette di sanare ciò che, secondo le leggi dell’epoca di realizzazione, non poteva essere realizzato, ma che in realtà se fosse stato fatto nel momento della sanatoria sarebbe stato dichiarato a norma. A differenza del condono, quindi, la sanatoria “sceglie” quello che può essere sanato e quello che, per tecniche, tempi e modalità di realizzazione, rimane comunque abusivo. Per quanto riguarda il condono edilizio a Roma, come si diceva prima è più probabile ottenere una sanatoria o altri provvedimenti di messa a norma. In ogni caso, ci sono degli uffici del comune di Roma preposti a dare questo tipo di informazioni.

A chi è rivolto e il condono edilizio a Roma e a cosa serve condonare

Il condono edilizio a Roma è rivolto sia ad aziende che a privati cittadini. I privati cittadini, infatti, devono condonare le loro case e in generale le loro costruzioni edilizie. Anche le aziende, però, devono verificare che i propri edifici siano a norma, onde evitare di incappare in sanzioni economiche o penali.

Condonare o sanare un abuso è importante per due ordini di motivi. Prima di tutto, se ci sono dei controlli il cittadino inadempiente ci rimette economicamente. Meglio evitare, dunque, di prendere multe. Inoltre, le sanatorie e i condoni servono nei momenti di compravendita degli immobili. Quando si fa un preliminare di vendita e ci si impegna per comprare casa, il notaio verifica che ci siano tutte le carte in regola, compresi gli abusi. In caso di abusi non sanati, si rischia che la vendita vada in fumo o che ci sia bisogno di pagare per la messa in regola, rallentando i tempi di vendita.

Come fare il condono edilizio a Roma

Per fare il condono edilizio a Roma esiste un ufficio del Comune preposto. Bisogna aspettare i bandi di condono, che vengono erogati a cadenza circa ventennale e comprendono tutte le costruzioni avvenute prima di quella data, di norma a partire dall’ultimo condono.
Per la richiesta di condono edilizio devono essere presentati moduli che dimostrino la conformazione della costruzione rispetto al progetto originale, per capire qual è l’abuso da sanare. Bisogna poi attendere le procedure catastali e pagare una certa cifra per le spese di condono.

Sia per quanto riguarda i condoni che per le sanatorie ci sono anche delle procedure digitalizzate. Scaricando i moduli dal sito del comune di Roma si possono fare tutte le procedure online per sanare gli abusi. Per la consegna dei documenti agli sportelli bisogna prendere appuntamento, sempre tramite la procedura telematica.

Docfa, software per variazione catastale

Il Docfa è un software, il suo acronimo è “Documenti Catasto Fabbricati”. Vediamo a cosa serve, quando si usa e dove scaricarlo.

Cos’è e a cosa serve il Docfa

Docfa immagineIl Docfa è un software che agevola notevolmente il lavoro ai tecnici per quanto concerne le procedure catastali. Viene utilizzato da architetti, geometri, periti e ingegneri per dichiarare al catasto che l’immobile ha subito delle variazioni o che si tratta di una nuova costruzione e quindi occorre procedere all’accatastamento. Lo strumento viene utilizzato ogni volta che bisogna apportare un aggiornamento catastale. Il Docfa per variazione catastale nasce nel 1993 da parte del Governo, con l’intento di semplificare le procedure che hanno per oggetto i fabbricati. Nel corso degli anni il programma ha subito numerosi aggiornamenti.

Il software è scaricabile sul sito dell’Agenzia delle Entrate che provvede ad avvisare l’utente ogni volta che occorre apportare qualche variazione al programma. La versione attuale è 4.004 e la modifica è del 22 marzo 2018. L’utilizzo del software è consentito soltanto ai tecnici, il comune cittadino non è abilitato a trasmettere i documenti con il Docfa. Per poter scaricare il download sono necessari 18 Mb di spazio sull’Hard disk, una RAM di 64 MB, occorre disporre di una Java Run Time, un hard disk, una stampante e per finire di un software per leggere i file in formato PDF. Per facilitare l’uso del programma vengono organizzati periodicamente dei corsi di formazione.

La procedura è informatizzata, elabora i dati che inserisce il tecnico e ad ogni unità attribuisce la rendita catastale, la classe, la categoria catastale, la consistenza. E’ fondamentale aggiornare la pratica al catasto e per poterlo fare è opportuno rivolgersi a un professionista abilitato e presentare i documenti che mostrano lo stato iniziale dell’immobile e i successivi cambiamenti prodotti dopo gli interventi.

Quando è necessario redigere il Docfa

Le circostanze più comuni in cui è indispensabile usufruire del Docfa per apportare una variazione catastale sono:

  • divisione, quando un’unità immobiliare viene ripartita in due o più porzioni, ciascuna delle quali presenta le proprie caratteristiche;
  • fusione, quando due o più porzioni si uniscono per realizzare una sola unità immobiliare;
  • ampliamento, quando si verifica un’estensione di superficie volumetrica dell’unità esistente. In questo caso occorre fare due distinzioni: l’implementazione può modificare la sagoma esterna dell’immobile, questa circostanza comporta un aggiornamento della cartografia e la presentazione del Tipo Mappale per consentire la modifica della mappa del Catasto Terreni, mentre l’ampliamento che interessa l’interno della sagoma dell’immobile non necessita della presentazione del Tipo Mappale;
  • demolizione totale, quando il fabbricato viene completamente demolito;
  • demolizione parziale, quando a essere abbattuto è soltanto una parte della costruzione;
  • diversa assegnazione degli spazi interni, quando si abbattono pareti per realizzare un open space, si spostano tramezzi, si collocano porte, si realizzano soppalchi, senza comportare nessun cambiamento della muratura perimetrale dell’immobile. La chiusura di una terrazza con vetrata o pareti costituisce invece un ampliamento;
  • ristrutturazione, quando viene apportato una miglioria qualitativa all’immobile;
  • frazionamento e fusione, quando vengono abbattute almeno due unità e costituite altre due con caratteristiche indipendenti;
  • variazione della destinazione, quando per esempio un’abitazione viene trasformata in ufficio o da garage diventa negozio. Se la variazione riguarda il singolo vano per esempio la camera da letto si trasforma in soggiorno o lo sgabuzzino in archivio, non comporta nessun aggiornamento planimetrico.

Casi specifici per nuove costruzioni

Si ricorre alla procedura del Docfa per apportare la variazione catastale anche nel caso in cui dovesse mancare la planimetria perché smarrita da parte del catasto o per ovvi motivi non è stata mai presentata. Per quanto riguarda casi specifici che interessano le nuove costruzioni, il Docfa va presentato al catasto per:

  • unità afferenti realizzate in sopraelevazione, vale a dire quando esiste un immobile e viene edificata un’altra unità sopra al fabbricato esistente;
  • unità afferenti realizzate su aree di corte, per esempio quando viene edificata l’unità su un giardino che al catasto risulta come “bene non censibile” o aggraffata alla parete di un fabbricato già esistente.

Progettare casa in 3d: ecco come pianificare l’arredamento della tua casa

A volte bastano alcuni semplici interventi per rendere più funzionale l’appartamento: acquistare nuovi mobili, valorizzare quelli già esistenti, cambiare la tappezzeria. I motivi ispiratori sono diversi, per scoprire quale sia la soluzione migliore ci sono molti software che ti permettono di progettare la casa in 3D, al fine di farci un’idea sulle possibilità di arredamento della nostra casa.

Quale software scegliere per progettare casa in 3D

progetto casa in 3dPrima di spostare i mobili o acquistarne dei nuovi, puoi realizzare un’anteprima in 3D sul tuo pc. Noi ti suggeriamo qualche programma di interior design per provare l’ebbrezza di vedere in anteprima il progetto della tua casa con un risultato finale sorprendente.

SketchUp

SketchUp è un’applicazione grafica di proprietà di Google, lavora in larga scala. La sua avanzata tecnologica permette di realizzare progetti più complessi, dalla costruzione di intere città, a creazioni minimal come l’interno di una cabina armadio. Anche se apparentemente non è indicato per l‘home design, dispone di una moltitudine di video tutorial che ne facilitano l’utilizzo. Funziona su pc con piattaforma MacOS e Windows, è disponibile in lingua italiana e ha due versioni: SketchUp a pagamento e SketchUp Make gratuita.

Sweet Home 3D

Sweet Home 3D è un software gratuito tradotto in lingua italiana, è molto semplice da utilizzare e consente di realizzare ambienti bidimensionali con spazi suddivisi e navigabili in modalità 3D. Ti aiuta a distribuire gli arredi nell’ambiente, a combinare stili diversi, a introdurre interessanti varianti utilizzando una libreria assortita di oggetti ben differenziati per materiali e forme. L’applicazione funziona su piattaforme Windows e MacOS e può essere scaricata direttamente sul pc o adoperata la versione online.

Situhome

Situhome è il miglior software nel suo genere. La piattaforma è dinamica e ridisegnare l’ambiente è di una grande facilità. Con qualche passaggio e usufruendo del metodo “drag&drogs” puoi sperimentare diverse soluzioni personalizzate. Il programma viene aggiornato costantemente e ti permette inoltre di condividere i tuoi progetti con gli utenti iscritti alla community sito. Il download è gratis ma in lingua inglese e usa soltanto la piattaforma Windows.

Rome Arranger

Rome Arranger è un’applicazione intuitiva che offre la possibilità di disegnare planimetrie 2D e visualizzare interni in 3D. Puoi inoltre prelevare oggetti realizzati dagli altri utenti e inserirli nel tuo progetto, oppure crearne dei tuoi e renderli unici per innovazione di forme e scelte estetiche. Il download è a pagamento con uso gratuito di 30 giorni. Il software è per Windows e MacOS.

Ikea Home Planner

Ikea dispone all’interno del sito di una piattaforma free online, Ikea Home Planner, molto sfruttata dagli appassionati del brand svedese. La libreria lascia piena libertà alla fantasia e consente di progettare casa in 3D ottenendo sempre un buon risultato. Con l’applicazione puoi valutare in anteprima la tua scelta di acquisto fino a trovare l’abbinamento perfetto e rendere unici e originali i tuoi interni. Il download è gratuito e non occorre scaricare nessun programma. Le indicazioni sono in lingua italiana ed è per Windows e MacOS.

Autodesk HomeStyler

Autodesk Home Styler è un’applicazione progettata dagli stessi ideatori di AutoCAD. Tecnicamente è comprensibile e molto facile da intuire. E’ disponibile in lingua inglese, italiana e francese, ed è per Windows e MacOS. Il dowload è gratis e reperibile direttamente online. Non è richiesta nessuna installazione. Tutto ciò di cui hai bisogno è un browser moderno per iniziare il tuo viaggio di decorazione della casa con migliaia di prodotti di arredamento.