Proponiamo una breve guida che spiega cos’è la relazione tecnica di compravendita: un documento fondamentale per vendere il proprio immobile.
Che cos’è la relazione tecnica di compravendita?
La relazione tecnica compravendita è conosciuta anche con il nome di nota tecnica notarile. Si tratta di un documento che deve necessariamente essere redatto da un tecnico abilitato, quale un geometra, architetto o ingegnere e deve contenere la veridicità dell’immobile oggetto di compravendita.
Quando redigere la relazione tecnica di compravendita?
La relazione tecnica compravendita va redatta ogni volta che un immobile diventa oggetto di vendita, o di donazione, quando bisogna intervenire sul bene con lavori edilizi specifici che ne modificano la struttura estetica e funzionale e per legge è richiesta una dichiarazione tecnica, oppure quando a chiederlo è la banca per la concessione di un mutuo.
Verifiche necessarie per la redazione tecnica di compravendita
Prima di dare forma alla relazione tecnica di compravendita è opportuno verificare la conformità urbanistica dell’immobile, accertare lo stato in cui si trova, come è stato realizzato e a quali modifiche è andato incontro. E’ necessario che il venditore fornisca i titoli abitativi quali: la licenzia edilizia per gli immobili edificati prima del 1977, la concessione edilizia per i fabbricati eretti tra il 1977 e il 2003, il permesso di fabbricare per abitazioni edificate dopo il 2003. Occorre documentare se il fabbricato è provvisto di concessione in sanatoria e che sia stato richiesto il condono. Se nel corso degli anni l’immobile ha subito delle modifiche minori, occorre presentare le differenti autorizzazioni quali DIA, CILA e SCIA. Per verificare la regolarità catastale è sufficiente confrontare lo stato di fatto dell’immobile con i dati catastali contenuti nella visura catastale. In fase di compravendita un altro documento importante da presentare è l‘abitabilità o l’agibilità dell’immobile. In alcuni casi la sua assenza può compromettere la vendita del bene. Il tecnico deve anche redigere l’APE che certifica lo stato dell’impianto elettrico e che sia conforme alla vigente normativa.
Casi specifici
Per gli immobili la cui data di costruzione è antecedente al 1967, il titolo di abitabilità può essere sostituito da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. In questo caso quanto espresso viene trasferito sul rogito e la responsabilità del contenuto è del proprietario dell’immobile. Ad introdurre questa semplificazione è la Legge 47/85, inserita appositamente per consentire la vendita di immobili edificati prima del 01/09/1967, ma senza dimostrare la conformità urbanistica. Sul documento è necessario dichiarare la data di fabbricazione dell’immobile avvenuta anteriormente a tale data e che negli anni successivi non sono state realizzate opere di ristrutturazione che avrebbero potuto apportare delle variazioni di conformità dell’abitazione.
Come è costituito lo schema?
La relazione tecnica di compravendita è uno schema costituito da più paragrafi. A Roma e a Viterbo tecnici specializzati sono a disposizione per fare perizie professionali sulle condizioni dell’immobile. Il loro compito è controllare l’edificio che sia strutturalmente sano e evidenziarne tutti i difetti. Il costo della relazione tecnica di compravendita è addebitata al venditore. Vediamo come è costituito lo schema e cosa deve contenere.
Lo schema deve indicare i dati della parte venditrice e della parte acquirente ossia: nome, cognome, luogo e data di nascita, residenza e codice fiscale. Il bene viene individuato apponendo l’indirizzo e i dati catastali quali: il foglio, la particella, il subalterno, la zona censuaria, la categoria, la classe, i vani, la rendita catastale. Occorre anche inserire una descrizione dell’immobile oggetto di vendita, è necessario indicare di cosa si tratta (appartamento, villa, rustico ecc.), com’è composto e con quali altre proprietà confina, se il fabbricato è annesso ad altri locali tipo il box e/o la cantina, anche per quest’ultimi occorre introdurre i dati catastali. Il documento deve inoltre contenere la storia urbanistica del fabbricato (anno di costruzione, concessione edilizia e condono), gli atti abilitativi, la conformità urbanistica e la conformità catastale, gli estremi del protocollo dell’APE, l’elenco dei certificati degli impianti presenti senza includere la conformità degli impianti che nella compravendita non è obbligatoria presentare. Quando l’immobile viene venduto, è indispensabile comunicare al catasto il cambiamento di proprietà.