Spesso alcuni costruttori, siano essi privati o imprenditoriali, sfruttano alcuni contratti previsti dalla legislazione per guadagnare il diritto a costruire in maniera più performante sui loro terreni. E’ questo il caso dell’asservimento su terreni edificabili.
Cosa si intende per asservimento
Nella legislazione corrente, si intende per asserimento di terreni quel vincolo che un terreno acquisisce dalla cessione del diritto di edificabilità. Quest’ultima, prelevata da un terreno “servente” che nel sistema di asservimento sui terreni edificabili perde le sue potenzialità di cubatura, mettendole a disposizione del primo terreno.
L’asservimento sui terreni edificabili fa sì che una delle due porzioni di terreno guadagni la possibilità di presentare una cubatura più elevata, pienamente godibile sia in fase progettuale che nella successiva fase di costruzione.
Di fatto con l’unione tra i due terreni si aumentano le potenzialità edificatorie di uno dei due terreni: questo comporta che la costruzione possa avere un indice di edificabilità più alto, rendendo la costruzione estremamente più conveniente.
I vincoli dell’asservimento dei terreni
Uno dei vincoli più importanti imposti dalla legge è quello che vede la perdita degli indici di edificabilità del fondo “servente”. Sulla questione la giurisprudenza vigente si è espressa in maniera continua e abbastanza chiara. Il diritto riconosciuto (anche tramite alcune importanti sentenze della Corte Costituzionale e del Consiglio di Stato) è quello che vede la perdita dei dritti edificatori in maniera definitiva e irrevocabile. Tale perdita permane nel tempo e non decade nemmeno con la mancanza di costruzione all’interno del fondo principale, portando de facto l’inedificabilità totale all’interno del fondo secondario.
Da sottolineare che tale condizione pone il terreno “servente” in condizione di non poter ottenere successivamente qualsiasi condono edilizio. Tale pronunciamento è stato ben specificato in una sentenza del Consiglio di Stato datata 2016.
Come si effettua l’asservimento dei terreni edificabili
Come tutti i procedimenti che interessano i diritti di godimento su cose altrui, anche l’asservimento deve essere ratificato seguendo dei passaggi ben determinati; essi in maniera propedeutica vedono la cessione dei diritti di proprietà. Tale cessione segue le regole della cessione di un diritto reale atipico su cosa altrui, e per questo deve essere effettuata dinanzi a un professionista abilitato.
Immediatamente dopo la cessione vera e propria vi è l’esigenza di effettuare un provvedimento amministrativo che tenderà a sancire la perdita del diritto di edificabilità su una delle due porzioni di terreno, con il contestuale riconoscimento dell’aumento di cubatura da parte dell’altro terreno.
Inutile sottolineare che stante le incombenze burocratiche da effettuare, per la cessione del diritto di cubatura è consigliabile avvalersi di un professionista del settore. Quest’ultimo espleterà anche le incombenze fiscali derivanti dalla cessione.
